蹲點調(diào)查|“紅色物業(yè)”：物業(yè)服務(wù)融入基層治理

6月9日，臨沂市蘭山區(qū)金潤社區(qū)杏壇中心城小區(qū)，一位業(yè)主的電動車在家里充電時突然發(fā)生了自燃事故。

6月26日，該小區(qū)業(yè)委會發(fā)布消息：66部電梯安裝電動車禁入系統(tǒng)，還將對8個充電停車棚進行改擴建……

從有所“求”，到落到行動，杏壇中心城小區(qū)僅用了17天。這是體現(xiàn)該小區(qū)“紅色物業(yè)”執(zhí)行力的一個事例。

物業(yè)，涉及千家萬戶，關(guān)系百姓生活。記者日前赴臨沂、威海兩市的多個小區(qū)蹲點采訪，了解“紅色物業(yè)”破解“物業(yè)不規(guī)范－業(yè)主不滿意不繳費－影響物業(yè)服務(wù)”難題、推動物業(yè)服務(wù)管理深度融入基層治理的故事。

兩次截然不同的“更換物業(yè)”

21棟高層、小高層樓房，入住2480戶近9000人，地處臨沂市北城新區(qū)，教育、商超等配套設(shè)施齊全，這是杏壇中心城小區(qū)的基本情況。自2009年入住以來，小區(qū)已經(jīng)兩次更換物業(yè)。

一位小區(qū)居民說，第一家物業(yè)公司接手時，管理服務(wù)還是不錯的。2014年，物業(yè)公司更換了小區(qū)項目經(jīng)理，業(yè)主反映該經(jīng)理不懂業(yè)務(wù)，“架子”還不小，臉難看、事難辦，慢慢地業(yè)主和物業(yè)之間越來越對立。

于是，有一部分業(yè)主挑頭，成立了小區(qū)業(yè)委會，并選聘了新的物業(yè)公司。

到這時，業(yè)委會通知第一家物業(yè)公司：抓緊搬走，新物業(yè)公司要進來了。當(dāng)新物業(yè)公司進來后，發(fā)現(xiàn)不僅桌椅等辦公設(shè)備沒有了，更重要的建筑設(shè)計、戶口檔案等基礎(chǔ)材料都沒有了，物業(yè)公司怎么管理？

聯(lián)系第一家物業(yè)公司時，對方答復(fù)說：“資料都留在辦公室了，沒見到是你們自己的事情�！�

一方說交了，一方說沒見。于是，杏壇中心城小區(qū)物業(yè)問題一度成為老大難問題。

一段時間，杏壇中心城小區(qū)處于沒人管理的空當(dāng)：垃圾亂堆，車輛亂放，廣告隨意張貼，路破了無人管，燈壞了無人修……

今年75歲的業(yè)主高迎熙，從蘭山區(qū)教體局退休，2016年5月搬到了北京跟孩子一起住，“一方面，是孫女上學(xué)需要接送，更關(guān)鍵的是，這個小區(qū)住不下去了�！�

回想起當(dāng)時的情形，高迎熙說：“垃圾三五天運不出去，隨便堆放像小山一樣。公共設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，66部電梯有16部完全損壞，其他的也是‘帶病運行’，主干道能亮的路燈不到1/3……”

過了半年，身在北京的高迎熙，接到了蘭山區(qū)委組織部門的電話：蘭山區(qū)計劃推進社區(qū)黨建工作，其中想重點解決杏壇中心城小區(qū)問題，您能不能回來擔(dān)任社區(qū)黨委副書記？

考慮再三，高迎熙回到了杏壇中心城小區(qū)。困難面前，最可靠、最有效的途徑，就是先把黨員組織起來。

于是，他跟同事一起，動員黨員到社區(qū)登記報到，260多名社區(qū)黨員聚集在了一起，并按照3個片區(qū)分別建立了黨支部，在此基礎(chǔ)上成立了黨總支，每棟樓成立了黨員工作組。

“基層黨組織建好之后，成立業(yè)委會就有了保障�！备哂�熙說，按照物業(yè)管理條例，高層住宅1個單元86戶，推選出3名業(yè)主代表，小高層1個單元21戶，推選出1名業(yè)主代表，選舉產(chǎn)生了新的業(yè)主委員會。

在關(guān)鍵的“更換物業(yè)”問題上，業(yè)委會全員參與，制訂物業(yè)招聘框架方案，其中，最需要解決的是小區(qū)治理資金問題。

高迎熙說，我們預(yù)估物業(yè)公司各項收入，留有適當(dāng)盈利空間，對應(yīng)聘物業(yè)公司設(shè)置了兩個承諾事項：一是同意前期墊資200萬元，用于緊急修復(fù)損壞的電梯、消防、監(jiān)控等公共設(shè)施；二是從物業(yè)費中提取15%由業(yè)委會專管，逐年償還物業(yè)先期墊資，用于公共設(shè)施的故障修復(fù)。

高迎熙說，“我們就是給物業(yè)公司算賬，小區(qū)最大的優(yōu)勢，就是規(guī)模大、入住率高，入住率達(dá)到98%以上，我們作出保證，只要物業(yè)公司答應(yīng)進駐，有業(yè)主不交物業(yè)費，我們幫著收取。”

最終，業(yè)委會考察的15家物業(yè)公司，全部認(rèn)可了這些方案，并通過競標(biāo)確定了現(xiàn)在的物業(yè)公司。

如今的高迎熙，已被選派為蘭山區(qū)“紅領(lǐng)書記”。高迎熙說，“這就是‘黨建引領(lǐng)、社區(qū)抓總、各方聯(lián)動、物業(yè)先行’，黨建引領(lǐng)紅色物業(yè)，帶來了新面貌：這4年來，我們一年干一件或幾件大事，電梯維修、小區(qū)電表改造、建設(shè)充電車棚……”

在蘭山區(qū)，臨沂市派出31名“紅領(lǐng)書記”、蘭山區(qū)選派48名“紅領(lǐng)書記”到基層任職，提升城市社區(qū)治理服務(wù)水平。蘭山區(qū)委常委、組織部部長劉健銘說，“用最紅的人，辦最難的事”是選派“紅領(lǐng)書記”的初衷。

“紅色物業(yè)”進入“三不管”小區(qū)

每天下午2點，呂琳琳繞著威海市環(huán)翠區(qū)鯨園街道北門外社區(qū)轉(zhuǎn)了一圈。這是她每天上班都要做的事。

檢查一下道路井蓋，看看花壇綠植，瞧瞧垃圾桶。“老板，這個紙箱蓋一下，風(fēng)大，里面的塑料袋都刮跑了�！甭愤^一家小吃店，呂琳琳邊說邊撿起風(fēng)吹到路上的白色塑料袋放進垃圾桶。

呂琳琳說：“我覺得以前的物業(yè)很少能像我一樣跟業(yè)戶說這種話，我這還是做社工習(xí)慣了�！�

今年3月，呂琳琳完成了從駐站社工向物業(yè)經(jīng)理的角色轉(zhuǎn)變，這是威海市環(huán)翠區(qū)“紅色物業(yè)”的一個創(chuàng)新舉措：社區(qū)黨委領(lǐng)辦公益性物業(yè)。

呂琳琳所在的北門外社區(qū)，成立于1983年，轄區(qū)有7處商貿(mào)綜合體，個體工商戶1686戶、居民1363戶，是環(huán)翠區(qū)最繁華的商業(yè)社區(qū)之一。商戶比居民多，商居矛盾突出是社區(qū)的最大問題。

“我們社區(qū)物業(yè)費每月每平方米0.15元，原先的物業(yè)公司一直在虧本經(jīng)營�！眳瘟樟照f，今年3月，原物業(yè)公司合同到期，主動退出了。

在這樣的情形下，鯨園街道和北門外居委會與一直有社工在北門外社區(qū)居委會駐站的威海市善若社會工作研究與服務(wù)中心達(dá)成合作，成立了威海鯨管家物業(yè)公司，由社區(qū)書記兼物業(yè)公司黨支部書記，專業(yè)社工兼物業(yè)公司項目經(jīng)理，由轄區(qū)居民擔(dān)任“紅色管家”。

“我們物業(yè)費還是每平方米每月收0.15元，除了我，還聘請了5位保潔員，都是找的社區(qū)里的困難群眾，每人每月1600－1800元工資�！眳瘟樟照f。不僅社區(qū)的外清掃換成了“自己人”，就連樓道的內(nèi)清掃也全部由黨員和居民無償認(rèn)領(lǐng)了。在近期召開的社區(qū)骨干會議、黨員會議、居民代表會議上，131個樓棟單元的衛(wèi)生很快就被80多名黨員群眾認(rèn)領(lǐng)完畢。

盡管不夠?qū)�業(yè)，提供的服務(wù)也有限，但鯨管家物業(yè)公司終于成了北門外社區(qū)居民可以尋求幫助的地方�！氨绕鹌胀ㄎ飿I(yè)的被動服務(wù)，我們是主動靠上�！眳瘟樟照f。

從3月份鯨管家物業(yè)公司成立到現(xiàn)在3個多月的時間里，有一件事讓呂琳琳印象深刻�！半m然事情很小，但確實給業(yè)戶解決了大問題，我自己很滿足也很感動�！彼�說。古陌路2號一棟居民樓前面的5個下水井堵塞，下雨時雨水從井蓋冒出，流到馬路上。“一樓商戶造成的堵塞多，商戶和住戶的矛盾很深�！眳瘟樟盏弥�這一情況，帶著在社區(qū)駐站的另一位社工，花了3天時間，挨家挨戶對商戶和住戶做工作，收集5000多元，把下水井和管道進行了徹底清理�！胺诸愂召M，餐廳、飯館收350元，娛樂場所收200元，服裝店收250元，居民每戶60元�！眳瘟樟照f，這樣的解決方式，大家都很滿意。

畢業(yè)于山東中醫(yī)藥大學(xué)心理系的呂琳琳，干了幾年公司銷售之后，還想著回歸心理學(xué)。她說，“社區(qū)工作的本職是與人交流。不同的是，心理咨詢是被動地等著有需要的人來找我，做物業(yè)是我主動去尋找需要幫助的人，并在與他們的溝通中為其排憂解難�！�

再回到臨沂市。地處臨沂市紅旗路的麗景花園，是一個只有2棟樓、60戶居民的老舊小小區(qū)，過去曾經(jīng)無人管理。

今年77歲的劉宗民，2012年搬進了這個小區(qū)。他說，“房子花錢不多，但是小區(qū)破爛不堪，僅有的一條2米寬的綠化帶，還成了垃圾場�！�

劉宗民說自己入住小區(qū)時，物業(yè)已經(jīng)是“四進四出”，還時有時無。一方面，小區(qū)60戶居民，物業(yè)費收不到一半，物業(yè)公司干幾個月就跑了。另一方面，業(yè)主不停抱怨：物業(yè)這兒不行那兒不行，我為什么交物業(yè)費？

作為一名老黨員，劉宗民坐不住了，他跟附近的東苗莊社區(qū)協(xié)商，將小區(qū)納入社區(qū)管理，并為小區(qū)安裝了門禁和視頻監(jiān)控系統(tǒng)。

每天早晨，劉宗民拿著鏟子、掃帚，清掃垃圾、鏟除小廣告。在他的帶動下，小區(qū)組成了黨員志愿服務(wù)隊，帶頭整治小區(qū)環(huán)境，接著成立了業(yè)委會，后來成立了黨支部，逐步實現(xiàn)了業(yè)主自治管理。

劉宗民說，過去小區(qū)自來水集體分?jǐn)�，還是吃“大鍋飯”的形式，人少的業(yè)主不樂意，無形中產(chǎn)生了矛盾，導(dǎo)致停水停電成為常有的事。為此，他多次跑自來水公司，實現(xiàn)了自來水一戶一表。他說，“居民的煩惱解決了，心氣自然也就順了�，F(xiàn)在，100%的居民都交物業(yè)費了�！边@個只有60戶居民的小區(qū)，終于進入了良性循環(huán)：聘了人員在小區(qū)門口傳達(dá)值班，小區(qū)干干凈凈。

臨沂建立“交叉任職”機制，推行小區(qū)黨支部與業(yè)委會“雙向進入、交叉任職”，推動小區(qū)黨支部書記與業(yè)委會主任“一肩挑”，引導(dǎo)鼓勵社區(qū)“兩委”成員、網(wǎng)格長、小區(qū)黨支部成員通過法定程序進入業(yè)委會，業(yè)委會黨員委員依照相關(guān)規(guī)定和程序擔(dān)任街道、社區(qū)黨組織兼職委員或到小區(qū)黨支部任職。

此外，臨沂對所有符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項目建立黨組織，對暫不具備組建條件的，通過選派黨建指導(dǎo)員、推薦黨員職工等方式，為建立黨組織創(chuàng)造條件。

超職責(zé)范圍服務(wù)資金怎么解決

位于威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的九龍華府小區(qū)，是一個高檔小區(qū)，原來開發(fā)商的物業(yè)公司服務(wù)不到位，導(dǎo)致業(yè)戶和物業(yè)公司矛盾很深。

2019年6月，威海軍海物業(yè)公司進駐九龍華府小區(qū)。

與此同時，九龍華府小區(qū)以九龍灣社區(qū)黨總支為引領(lǐng)，由小區(qū)黨支部、軍海物業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)智囊團、志愿者隊伍構(gòu)建起小區(qū)“紅色聯(lián)盟”，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織、黨員到社區(qū)報到。讓物業(yè)“紅”起來，約束各方行為，將物業(yè)服務(wù)有效融入社區(qū)治理。

在這樣的機制帶動下，物業(yè)公司的主動性更多地發(fā)揮出來：對電表間、風(fēng)機間、水泵房等按要求進行規(guī)范整修；開展活動豐富業(yè)主的精神生活，和睦鄰里關(guān)系。

威海軍海物業(yè)公司黨支部書記、總經(jīng)理劉新濤是名老黨員，從部隊轉(zhuǎn)業(yè)后與另外兩名退役軍人一起成立了這家物業(yè)公司。劉新濤說，“我們需要做到服務(wù)靠前，先做好服務(wù)，再講回報�！睕]有一分錢收益，先就支出了60多萬元，用于還原小區(qū)設(shè)施，改造小區(qū)綠化，刷新地下儲藏室墻面，安裝走廊燈，更換小區(qū)可視對講門禁系統(tǒng)等。

該物業(yè)公司項目前前后后得到了10萬元的獎勵�！斑@是我們一直引導(dǎo)提倡的，對于講社會責(zé)任的物業(yè)公司，我們鼓勵支持，并且對做得好的進行各種項目獎補。”威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)局副局長宋敏說。

“物業(yè)公司的本職工作就是‘三保一修’，但長期以來老百姓習(xí)慣了大事小事找物業(yè)，物業(yè)公司很多服務(wù)已經(jīng)超出了原來的職責(zé)范圍。”宋敏說，“這也讓居民產(chǎn)生了依賴，以至于遇到物業(yè)無法解決的問題，尤其是需要花錢時，不愿意自己出錢，很多問題因此陷入兩難�！�

今年5月，威海市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)多個部門聯(lián)合制定了“建設(shè)領(lǐng)域民生微實事工作實施意見”，針對既不在老舊小區(qū)改造范圍，也沒有繳納公共維修資金的小區(qū)，由業(yè)主委員會主導(dǎo)，鼓勵和引導(dǎo)轄區(qū)單位、社會組織等多元化籌資；物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助，積極協(xié)助業(yè)委會開拓現(xiàn)有資源創(chuàng)收；財政補助支持，發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)、杠桿作用。

宋敏說：“我們今年爭取到了500萬元的建設(shè)領(lǐng)域民生微實事資金，充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)物業(yè)黨總支統(tǒng)籌作用，業(yè)主委員會主導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)公司推進、財政補助三方發(fā)力，帶動社會多方投資，用于快速解決社區(qū)居民身邊的小事、急事、難事�！�

不僅如此，威海對物業(yè)公司推行住建部門、街道黨工委、社區(qū)黨組織、黨員居民代表共同參與的“四位一體”考核機制，考核結(jié)果與黨組織星級評定、企業(yè)誠信評價體系掛鉤，表現(xiàn)優(yōu)秀的在招投標(biāo)等方面給予扶持。

對于為業(yè)主排憂解難所需資金怎么解決的問題，高迎熙說，我們認(rèn)真研究有關(guān)物權(quán)、物業(yè)的法規(guī)政策，看看小區(qū)哪些產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，比如說電梯廣告，一部電梯一年600元錢，66部電梯一年3萬多元。還有就是公共場地租用費用收入，比如說快遞柜、凈水機等，還有物業(yè)樓小超市租賃費等，一年加起來大約有40多萬元。

在威海市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西苑街道文峰社區(qū)時代嘉園小區(qū)，五棟樓都為帶電梯的高層，2007年居民開始入住，小區(qū)沒有維修基金，時間久了，各種各樣的問題開始顯現(xiàn)。“問題不解決物業(yè)收費難，服務(wù)跟不上收費就更難，陷入了死循環(huán)�！蔽髟方值牢姆迳鐓^(qū)黨總支書記盛蘭花說。

是“紅色物業(yè)”機制改變了這個小區(qū)�！敖�立居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)和轄區(qū)治理力量共同參與的多方聯(lián)席會議制度，大家定期開會，研究解決問題，上下聯(lián)動起來�！苯衲�73歲的業(yè)委會顧問之一、有著45年黨齡的喬正錄說。經(jīng)過精打細(xì)算，出租小區(qū)廣告牌、出租奶箱、變賣小區(qū)廢品等的收入，都交到業(yè)委會賬戶上�！懊炕ㄒ还P錢，居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司都要一起召開會議，還要業(yè)主投票，確保每分錢都花在刀刃上�！眴陶�錄說。時代嘉園一步一步恢復(fù)了健身設(shè)施，更換了落水管道，整修了綠化帶和陽光棚，設(shè)置了小區(qū)進出車輛識別管理系統(tǒng)，還建設(shè)了一座供居民休閑的涼亭。問題迎刃而解，居民投訴少了，不滿的聲音也少了，物業(yè)費繳納率超過90%，進入良性循環(huán)。

“紅色物業(yè)”匯集資源越來越多

“‘紅色物業(yè)’的本質(zhì)是通過黨建引領(lǐng)，對物業(yè)行業(yè)進行全面規(guī)范、支撐、突破，讓物業(yè)行業(yè)找準(zhǔn)市場化和公益化的平衡點，使物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有方向、有動力。”威海市委“兩新”工委副書記潘曉鵬說。

“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)雖然有，但往往服務(wù)不兌現(xiàn)。前些年，威海群眾滿意度測評中，物業(yè)服務(wù)穩(wěn)居倒數(shù)第一。這成為政府關(guān)注的焦點，也是物業(yè)企業(yè)的痛點難點�！蓖�海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員、威海市住房保障公共服務(wù)中心主任李瑞玲說，威海全面推行物業(yè)企業(yè)黨組織標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化建設(shè)，實施25人以上無黨員物業(yè)企業(yè)“清零”計劃；在業(yè)主委員會組建和換屆過程中，重點吸收社區(qū)“兩委”成員、黨員業(yè)主、退休黨員等作為候選人，明確黨員占比不得低于60%。目前，威海市業(yè)委會（物委會）覆蓋率已達(dá)93.8%。威海建立了市物業(yè)管理行業(yè)黨委、區(qū)（市）物業(yè)管理行業(yè)黨總支、街道“紅色物業(yè)”黨建聯(lián)盟、社區(qū)黨組織四級管理體系。支持引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)設(shè)立黨組織，新成立物業(yè)企業(yè)黨組織155個、發(fā)展黨員110名，黨組織覆蓋率提升54.7%。

李瑞玲表示，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間，存在著多種層面的矛盾，有些矛盾可通過提升物業(yè)服務(wù)來解決，但有的就需要借助專業(yè)的法律力量來化解、調(diào)解。

在威海市“紅色物業(yè)”黨建基地內(nèi)，設(shè)有“紅色物業(yè)”議事廳，旁邊掛著威海市物業(yè)管理行業(yè)矛盾糾紛調(diào)解專業(yè)委員會、自律監(jiān)督專業(yè)委員會、市場準(zhǔn)入專業(yè)評審委員會、教育培訓(xùn)專業(yè)委員會等八塊牌子。

“我們專業(yè)委員會的成員，都是通過考試和遴選的，一屆三年。去年是第一屆選拔，有70多人報名，我們最后選取了30名�！崩钊鹆嵴f，議事廳提供專業(yè)的調(diào)解服務(wù)，既有專業(yè)物業(yè)人員，還聘請了專業(yè)的法律人才。目前，“紅色物業(yè)”議事廳已經(jīng)實現(xiàn)了常規(guī)化運轉(zhuǎn)。此外，依托區(qū)市“紅色物業(yè)”聯(lián)席會議制度和鎮(zhèn)街“紅色物業(yè)”黨建聯(lián)盟，統(tǒng)籌組織、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安等部門力量，不定期集中會商解決物業(yè)管理問題。

在臨沂，2020年3月，蘭山區(qū)住建局會同區(qū)法院、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等單位，成立了我省第一家房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛訴調(diào)對接中心。其中，蘭山法院派駐喬麗法官工作室作為專業(yè)化審判團隊，在此開展全區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛的訴前調(diào)解、訴調(diào)對接以及訴訟案件的全流程審判工作。蘭山區(qū)住建局副局長王郡山說，據(jù)統(tǒng)計，喬麗法官工作室自成立以來，共辦理房地產(chǎn)領(lǐng)域訴訟案件4126件，其中物業(yè)合同案件1069件，根據(jù)物業(yè)糾紛案件特點，運用督促程序，發(fā)出支付令526件，取得良好效果。

物業(yè)服務(wù)曾是威海群眾滿意度調(diào)查中的最后一名，僅用兩年時間，這一數(shù)據(jù)從57%上升到90.5%；物業(yè)繳費率從去年的68%，上升到了今年的90%左右；市級物業(yè)行業(yè)投訴率從7.2%下降到了0.4%。（王紅軍 于新悅）